德州禁令升级，中国卖家海外仓布局受阻

据CHWE获悉，近日，美国德克萨斯州 SB-17 法案已正式确定为州法并纳入《德克萨斯州财产法典》，预计 9 月 1 日生效。该法案明确禁止中国、俄罗斯、伊朗、朝鲜四国的企业与公民在德州购买任何类型不动产，连租期超一年的长期租赁也被明令禁止，违规者将面临高额民事罚款甚至刑事责任，给计划在德州布局仓储业务的中国海外仓企业带来严峻挑战。

事实上，自 2021 年起美国多州已逐步收紧外国人购地政策，但此前管控多集中于农业用地或军事设施周边用地，未波及物流仓储用地。如佛罗里达州 2023 年通过的 SB264 法案，仅禁止相关国家公民购买军事设施 5 英里内房产及超 2 英亩住宅用地;印第安纳州 2024 年出台的 HB1183 法案，限制范围也仅限农业用地与军事设施周边土地。

而此次德州 SB-17 法案突破以往限制框架，禁止范围覆盖所有类型不动产，直击海外仓企业核心需求。一方面，法案阻断了企业购地自建、收购现成仓储物业的路径，其界定的 “不动产” 包含农业用地、商业地产、工业产权等十大类;另一方面，法案仅允许一年以下短租，禁止一年及以上长期租赁，而长期稳定仓储空间是海外仓保障履约效率与客户信任的关键，短期租赁将增加库存管理、订单履约风险及运营不确定性。

从限制对象看，四类中国企业在德州房地产活动需应对新合规要求，包括总部位于中国的企业、受中国公民直接或间接控制的企业、受中国政府直接或间接控制的企业，以及由持中国非移民签证个人控制的企业，仅美国公民、绿卡持有者及其控股公司获豁免。

德州作为美国南部物流核心，休斯顿、达拉斯等城市是重要仓储节点，现有不少中国海外仓企业在此布局，法案带来多方面影响。企业若想继续运营，或需调整策略与不受限第三方合作，但合规风险难消;房东因核查能力不足，可能拒绝出租或抬高租金、押金，增加企业开仓成本;部分中小企租约到期后需撤离或转至其他市场，面临配送网络搭建、客户迁移等额外负担;德州此前集聚的华人物流人才或随企业分散，削弱行业人才储备并增加企业人才成本。

目前，已有华人群体对该法案发起诉讼，虽初步禁令申请被拒，但诉讼仍在推进。若法案后续被完全或部分推翻，将极大缓解海外仓企业在德州的发展困境，助力其重新获取稳定仓储资源。行业人士表示，中国海外仓企业过往展现出较强应变能力，未来或能探索出更多应对路径，为跨境电商物流领域类似争议提供解决方案。